南阳法拍房江湖：1块钱起拍，太刺激
01
提起“法拍房”，你会想到哪个词？
例如，当你看到建业壹号城邦的大房子，“1元”起拍——
这么大的房子，起拍价这么低，看起来多么诱人，万一真的低价拍到，不就大赚一笔嘛！
法拍房令人着迷的地方正在于迎合了大众心理：
万一捞着了呢？
废话不多说，先看几套法拍房。
第一套：摩根中央公园，4楼，175平4室2厅
面积174.68㎡，4楼，中档装修。三方机构估价是235万，目前安居客同面积的挂出价格为208万，折合每平1.19万。
摩根中央公园，南阳市中心最繁华商圈，市中心，小区碧桂园物业，绿化不错，管理一流，九小学区，单看市场价格就可知在南阳属于比较优质的房产。
拍卖时，房屋未腾空，有少量家电，被执行人保证书保证拍卖后二十日内自行腾空。有抵押，应该是银行有贷款。
我们看最终的拍卖价格：
经过17轮出价，该处房产最终以162.3万成交，比安居客售价整整低了46万，折合每平9291元。
比较有意思的是，第一轮出价，直接在市场价的基础上杀下来54万，最终成交与第一轮出价相差11.9万，买家的心理价位相差不大。
第二套：建业壹号城邦，31楼，135平3室2厅2卫
这就是文章开头那套起拍价1元的房产，目前三方机构估价152.45万，安居客实际挂牌价148万上下，折合均价1.09万。
建业壹号城邦是18小9中学区房，建业比较成功的刚需项目，4.36的高容积率，绿化不错，物业管理很好。在南阳也属于优质房产。
这是一套涉及刑事案件的法拍房，法院判决书要求被执行人退赔集资参与人损失，但被执行人没有按期退赔，法院就决定查封并拍卖其名下房产，这是被执行人名下被强制拍卖的房产之一。
房子状况是尚未办理房产证，毛坯，已腾空，有抵押。
房子拍卖竞争比较激烈，经历了59轮出价。
房子最终以127万的价格成交，低于市场价22万，折合每平9407元，比市场价每平低了1500左右。
02
第三套：华耀城商铺，85.7平，两层
看了两套住宅，我们再看商铺。
商铺总楼层两层，被自行分割成三层，1层商用，2-3层住宅。简装（曾经营鞋业），三方估值为702986元，内部不临街的方璞，安居客目前参考价格8400元/平上下。
华耀城作为南阳引进的大型综合批发市场，叠加疫情影响，目前招商情况不太乐观，最初购买价格7000多，现在挂牌8000+，即使不赔本，也不挣钱。
这是一套涉及借款合同纠纷的房产，被执行人没有按时履行判决书确定的义务，法院最终决定拍卖其名下的此处商铺。
目前房产状况是已腾空，无租赁，有抵押，大概是贷款抵押。
该处商铺最终以449911.2元的起拍价成交，折合5250元/平，比市场挂牌价低了3000块。
第四套：建业凯旋广场，151平，13层办公用房
办公室151.47平，起拍价格1元，13层，非临街商铺，目前市场参考挂牌价在9000上下。
为被执行人和案外人所共有，已腾空，尚有物业费未缴纳。
建业凯旋广场的办公用房比较紧俏，租金收益也不错，在南阳属于中高端写字楼，物业做得也尚可。
而且据凯旋广场某房东透露，建业凯旋广场已经确定将运营权交付万达，现在正处于交接当中。
此处房产的拍卖竞争比较激烈，经历78轮竞价，最终以1210001元成交，折合7088.4元/平，低于市场参考价近2000元。
第五套：高新区民房，117.3平
这套房子的拍卖比较有代表性，也一定程度上反映了南阳市区目前的民房价格。
该套房产位于高新区太平庄和庄村，张衡路与人民路西北角。
有土地证，土地使用权占地面积117.3平，三层，建筑面积301.5平，土地性质为集体土地，无房产证。自建民房。购房合同签订时间是1999年8月，应该是当时买卖所得。三方机构评估价格为866800元。
因为交易量少，民房的价格市场一般不太透明，这个拍卖案例给了我们很好的参考。
该处房产所处位置即今天的大浪淘沙后面，毗邻蓝调街区的万德隆超市、21学校。
拍卖竞价比较激烈，起拍价693440，经过了30轮竞价，最终以879440元的价格成交。
按照土地面积折算，成交价约为7500元/平，按照目前南阳市民房赔偿算法：宅基地面积×2+三层补偿的方式折算，价格在3500元/平上下。
如果参考2020年南阳枣林城中村改造的赔偿标准，按照宅基地×2+三层补偿的算法，每平为5000-6000元的价格。和庄这处房产按照上述算法，比市场评估价格要至少低1500元/平。
该房产的被执行人涉及合同纠纷，法院决定执行其名下房产。
目前该处房产未腾空，第三人及其家属在屋内居住，况且民房集体土地拍卖，还涉及到后续与规划部门、国土管理部门的协商裁定处理，程序多了一道。
03
众所周知，法拍房坑多。在竞拍之前，一定要做好调查。否则掉坑几率很大。
我们不妨看看各地参与法拍的买家，最终遭遇了什么。
- 无法办理过户
“2016年9月1日，家人从中国银行包头市开发区支行全款购买法拍房一套，现入住5年多，期间多次催促中国银行协助办理过户手续，对方总是以各种理由拖延至今房子一直没过户到购买方名下。”
2.上学没学区
“因孩子上学问题，我于2019年底在新市区买了一套法拍房，因为原户主户口一直不迁走，导致我的户口一直无法迁入，咨询了社区说只能和原户主协商，现在孩子即将面临上学问题……”
3.相关税费未交或无法交
“XX龙庭法拍房办理房本涉及到缴税的问题，该开发商缴纳的税开发商不交。”
4.无法入住
“我们是于2020年8月通过阿里（淘宝）司法拍卖买到蕲春县艾都豪庭14栋的业主。几十万一次性付款的房子，耗尽几代人的辛苦钱才能够买这一套房子，时至今日已经近一年了，至今这个早已建成的楼栋还没有通水电，只能白天进去看看，不能正常入住……各方总是踢皮球各种推诿。”
5.价格被炒作，入坑
某地市买家怀疑自己买的法拍房被中介炒作。交了保证金后，最终法拍成交时比市场价高了4000块/平，买家骑虎难下。
总之，法拍房看着是个漏儿，但不好捡。
稍微优质一点的房子，最终成交价和市场价差不多。
只有明显有瑕疵的、顶楼、小产权也许会捡漏。
交易过程还牵涉到税费、原业主拖欠费用，水电、物业费等。
最重要的，还涉及到清场和过户等一系列麻烦问题。
一句话，法拍不是你想拍，想拍就能拍。能够捡到漏儿，得凭实力——因为需要全款。
没捡到漏儿，最后花了钱掉了坑，这才是最刺激的。
转载自头条号：大宛楼市。（侵删）
